不動産仲介で、希望条件に沿った物件の一次比較を早くするモデルケース

※本記事はAI活用のモデルケース（想定）です。実在企業の事例ではなく、数値はすべて想定値です

物件の情報が多いほど、比較は遅くなりがちです。このモデルケースでは、予算、希望の条件、確認したい観点をお客様と先に一枚へ固定し、生成AIには候補の一次比較と説明の下書きだけを任せ、その分を早くする進め方です。現地の確認と法令に関わる判断は、人が受け持ちます。条件を決めるのも、あくまで人とお客様です。

この会社の姿

今回取り上げるのは、R社（福岡の不動産仲介会社・従業員35名規模）です。居住用物件の仲介を中心に、希望条件の整理から内見の案内までを扱っています。規模は35名ほどの見込みで、体制は営業担当3名を事務が物件情報の入力で補う形と考えています。対象は、希望条件の固定、候補物件の一次比較、それにお客様向け説明の下書き。所在地は福岡としています。

居住用の仲介を中心に、営業が希望条件の整理から内見の案内までを持ちます。物件情報の入力は事務が手伝う形です。法令の判断や重要事項は、管理営業など有資格者の確認を通します。

始める前の様子

候補の整理と比較資料の作成に、1件あたり約3時間かかっていた。という想定です。お客様への共有が翌日にずれ込むこともあった、という見立てです。

営業は、条件が変わるたびに表を作り直し、説明の文もいちから書いていました。古い情報が資料に残ることもあり、現地を見る前のやりとりに時間を取られていました。

条件が変わるたびに表を作り直し、説明の文もいちから書いていました。日付の古い情報が資料に残り、内見前の会話がそのぶん長引きます。お客様への共有が翌日になると、検討のリズムがずれます。

始めたきっかけと、最初の一歩

同じお客様へ、条件の違う表を立て続けに送り、確認の手間が増えたことが起点です。情報を増やすより先に、希望条件の一枚と、一次比較の型をつくろう、と決めました。

お客様と一緒に見る条件の項目を固定しました。予算の範囲、希望エリアの粒度、通勤や通学、間取り、築年の希望、確認が必要な法令やハザードの有無です。これ以外の情報は、比較の対象から外します。

対象にすること、しないこと

対象にするのは、希望条件の固定と、候補の一次比較、説明の下書きです。対象にしないのは、現地確認の代行、法令やハザードの結論、おすすめ順位の自動決定です。入力にない価格や設備を補う使い方も、始める前の段階で外しました。

公開できる範囲の進め方

条件の一枚に沿って候補を一次比較し、表と説明の下書きを出します。現地の確認、設備の状態、法令に関わる判断は、人が行ってから資料へ反映します。お客様へ渡す前には、日付の古い情報が紛れていないかを営業が確かめます。

週のリズム（公開できる粒度）

午前のヒアリングまでを入力の締め切りとし、午後に一次比較の下書きを出します。営業が出典と日付、未確認の項目を見てから共有します。現地を見る前の資料には、未確認である旨を残しておきます。

会議で起きたこと（想定）

条件の違う表が立て続けに届くと、お客様側の確認も増え、どこが最新か分からなくなることがありました。だからこそ、情報を増やすより先に、希望条件の一枚と一次比較の型を持つことにしました。

人が残す確認（公開できる粒度）

確認は、営業が出典と日付を見ること、管理営業が法令や重要事項に関わる判断を行うことです。速さよりも優先するのは、未確認を確定のように書かないことと、おすすめ順位を付けないことです。

想定している変化

以下の数字はすべて想定値です。実際の導入結果ではありません。同じ結果になることを約束するものではありません。

項目	前（想定）	後（想定）
候補の一次比較と説明下書き	約3時間	約55分
その日のうちに共有できた案件	半数以下	8割程度
古い情報が残った資料	月に複数件	公開前の照合で減った

数値はすべて想定です。測定期間は各記事の本文に記載しています。

営業が、資料づくりより、現地と条件の確認に時間を使えるようになった、という見込みです。お客様にも、その日のうちに一次比較まで届けやすくなると考えています。本人の発言としては掲載しません。

想定の期間と体制は、営業3名のうち1名が先行し、約2か月で型を共有する体制（想定）です。

この記事の位置づけ

このモデルケースは、実在企業の成果をそのまま紹介するものではありません。同じ業種、近い職種の方が、「何から手をつけるか」「どこを人が見るか」を考える材料にするための想定です。ここまでの公開範囲は、課題の捉え方、最初の一歩、確認を人が行う、という粒度までです。週ごとの作業単位、使う指示文の例と入出力の例、社内ルールの例文、チェック表、よくある失敗のQ&A、測定シートの項目、社内説明のトーク例、90日の展開計画は、この先の会員限定の部分に書いています。数字はすべて想定値です。自社に取り入れるかどうかは、対象業務の範囲と、確認できる人の有無、使うデータの扱いを見たうえで判断してください。地域や規模、商品が違っても、事実を先にそろえ、下書きと確認を分ける、という考え方は参考にできます。うまくいかないときは、対象を狭めて、確認の手順だけ先に残す方が安全です。

会員限定｜進め方の詳細

ここから先は、会員向けの詳細です。モデルケース（想定）であり、実在企業の手順をそのまま写したものではありません。数字はすべて想定値で、同じ結果を約束するものではありません。一次比較までに留め、現地確認と法令の判断は人が行います。

週ごとの流れ（想定）

想定の期間の目安は2か月です。急いで全部を変えず、まず対象を一つに絞ります。以下は、週を作業単位まで分解した想定です。

1週目：希望条件の項目と、古い情報の扱いを決める

この週の目的：お客様と固定する条件と、一次比較に入れてよい項目、入れていけない未確認情報を一枚に残す。

今の比較資料づくりに何時間かかっているかを記録します。

• 所要時間を測る（担当：営業）：条件固定後から、確認済み資料が出るまでの時間を数件記録する。
• 希望条件の項目を固定する（担当：営業と管理営業）：予算の範囲、エリアの粒度、間取り、築年の希望、確認が必要な法令やハザードの有無。
• 出典と日付を必須にする（担当：事務）：日付が古いものは「要更新」と印を付ける欄を置く。
• 未確認を確定したように書かない例を残す（担当：管理営業）：設備や状態、法令の結論を、確認前に書かない。
• おすすめ順位を付けないことを決める（担当：上長）：希望条件との対応だけを示し、決めるのはお客様と、確認を終えた営業。

この週の完了の目安：項目の一枚と、所要時間の記録、禁止事項がある。

2週目：少数の案件で、表と説明の下書きを試す

この週の目的：3件だけを対象に下書きを出し、出典・日付・未確認の印を見る。

未確認を確定したように書いた例は、見本の悪い例として残します。

• 3件で一次比較を出す（担当：営業）：指示文の例1を使う。入力にない駅距離や価格は入れない。
• 出典と日付を照合する（担当：事務と営業）：古い情報は「要更新」にする。
• 未確認の書き方を直す（担当：営業）：現地未確認の設備が、あるように書かれていれば削除する。
• 内見前メモの使い方を決める（担当：営業）：指示文の例2は、現地で確認する項目を残すためだけに使う。
• お客様へ渡す前の照合を書く（担当：管理営業）：原文と突き合わせる人と、法令の確認者を決める。

この週の完了の目安：3件の見本と、悪い例、照合の手順がある。

3週目：その日のうちに一次比較を渡す運用にする

この週の目的：午前締め切り、午後に一次比較。確認が終わるまでお客様へ渡さない。

現地を見る前の資料には、未確認である旨を残します。

• 午前までに条件を固定する（担当：営業）：条件が変わったら、その日の対象をやり直すか、翌日に回す。
• 午後に下書きを出し、確認する（担当：営業と事務）：出典、日付、未確認の印を見る。
• 当日共有できたかを記録する（担当：営業）：お客様都合で翌日になったものは分ける。
• 法令や重要事項は人が見る（担当：管理営業）：一次比較に結論を書かない。
• 対外資料の置き場を分ける（担当：事務）：内部の確認事項が残った下書きを、そのまま送らない。

この週の完了の目安：1週分の当日運用が残っている。未確認は未確認のまま共有されている。

4週目以降：担当を増やし、測り方を固定する

この週の目的：型に慣れた担当から広げ、2か月は定義を変えない。

所要時間、当日共有できた割合、古い情報が残った件数を同じ定義で記録します。

• 担当を一人足す（担当：上長）：見本と禁止事項を先に渡す。
• 定義を固定する（担当：営業）：時間、当日共有、訂正件数の数え方を一枚に書く。
• 振り返りを行う（担当：営業と管理営業）：未確認の誤記、古い情報、順位を付けてしまった例を見る。
• 対象外（複雑な物件）を残す（担当：管理営業）：法令確認が重い案件は、型に無理に載せない。

この週の完了の目安：定義が固定され、広げる範囲と対象外が書かれている。

使う指示文の例

以下は、コピーして使える指示文の例です。相手は文章生成AI、または画像生成AIです。具体的な製品名は使いません。かぎ括弧や【】の部分だけ自社の事実に置き換え、分からないことは作らせないでください。出てきた文面は、公開や送付の前に人が確認します。入力例と出力例は想定です。実在の案件や取引先を表すものではありません。

指示文の例1：物件候補の一次比較

使う場面：希望条件が一枚になったあと、候補を同じ表で見るとき。

あなたは、不動産仲介の営業が使う一次比較を作る補助です。現地を見ていないこと、法令の判断は確定したように書かないでください。入力にない設備や価格は作らないでください。

# 入力（この範囲だけを使う）
- 希望条件（予算、エリアの粒度、間取り、その他）：【 】
- 候補の情報（出典と日付つき）：【 】
- まだ現地で確認していないこと：【 】

# 出力
1. 希望条件との対応表（事実のみ）
2. 各候補で人が確認すること
3. お客様向け説明の下書き（未確認は未確認と書く）

# やってはいけないこと
- 入力にない価格、利回り、駅距離を補わない
- 「この物件が最適」といった断定をしない
- ハザードや法令の結論を、確認前に書かない

入力例（想定）

希望条件：予算は上限あり（金額は社内の表を正本とする）。エリアは区まで。間取りは3部屋希望。通勤のしやすさを見たい。
候補の情報：物件A（出典：社内台帳 2026-11-01）。間取りは希望に近い。最寄りと所要は未確認。物件B（同日）。間取りは希望より小さい。
まだ現地で確認していないこと：日当たり、設備の状態、法令やハザード。

出力例（想定）。このとおりになることを約束するものではありません。人が確認する前の下書きです。

1. 対応表：物件Aは間取りが希望に近い。物件Bは希望より小さい。エリアの粒度はどちらも入力の範囲。予算の数字は、社内の表を人が見る。
2. 人が確認すること：通勤の所要、日当たり、設備、法令やハザード。出典の更新有無。
3. 説明下書き：現時点の一次比較です。現地と法令の確認はこれから行います。どちらが適しているかは、確認後にご一緒に見ます。
最寄りや所要、設備の有無は、入力にないため書いていません。

価格や駅距離を、一般知識で埋めないことが要点です。

指示文の例2：内見前の確認メモ

使う場面：一次比較のあと、内見の前に見る項目をそろえるとき。

あなたは、内見の前に見る確認メモを作る補助です。新しい事実は作らないでください。

# 入力
- 一次比較の文：【 】
- お客様が気にしていること：【 】

# 出力
- 現地で確認する項目
- 資料上の未確認事項
- 当日話してよい範囲（未確認を断定しない）

入力例（想定）

一次比較の文：物件Aは間取りが希望に近い。日当たりと設備は未確認。
お客様が気にしていること：昼の明るさ。収納の量。

出力例（想定）。このとおりになることを約束するものではありません。人が確認する前の下書きです。

現地で確認する項目：昼の明るさ、収納の量、設備の状態。
資料上の未確認事項：法令やハザード、出典の更新。
当日話してよい範囲：間取りが希望に近いことは資料の範囲。明るさと収納は、見てから話す。未確認を「問題ない」とは言わない。

現地で見る項目と、資料上の未確認を混ぜないことが要点です。

指示文の例3：条件が変わったときの差分メモ

使う場面：希望条件が更新されたあと、前の表との違いだけを残すとき。

あなたは、希望条件の更新による差分メモを作る補助です。新しい物件を足さず、入力にない条件も作らないでください。順位も付けないでください。

# 入力
- 以前の希望条件：【 】
- 新しい希望条件：【 】
- いま残っている候補の一次比較：【 】

# 出力
- 変わった条件
- 各候補で、人が見直すこと
- まだ決めていないこと

入力例（想定）

以前の希望条件：区まで、3部屋希望。
新しい希望条件：区まで、3部屋希望。1階は避けたい（新規）。
いま残っている候補：物件A（階数は未確認）、物件B（2階、資料の範囲）。

出力例（想定）。このとおりになることを約束するものではありません。人が確認する前の下書きです。

変わった条件：1階は避けたい、が追加された。
人が見直すこと：物件Aの階数（未確認）。物件Bは2階（資料の範囲）。
まだ決めていないこと：1階をどこまで除外するかの最終判断。新しい候補の追加は、人が行う。

条件更新のたびに表を作り直す代わりに、差分だけを先に見ます。